Guide: Köpa nyproduktion – frågorna du vill ha svar på!
1 februari, 2021
Det råder stor efterfrågan just nu på bostäder som är sprillans nya. Nyligen lanserade vi här på Boneo.se därför en helt egen flik för just nyproduktion. Här hittar du en spännande mix mellan bostadsrätter som produceras i gamla fabrikslokaler och bostadsområden som är helt nya. Där tidigare outnyttjad mark förvandlas till nya levande samhällen. En tydlig trend inom nyproduktion är att många söker sig till projekt som erbjuder en naturnära bostad. Som Lilleby som är ett helt nytt samhälle vid en strand i Mariefred.
I huvudstaden så lockar också naturområden men även områden som har stor närhet och tillgång till allt man kan behöva i sin vardag. Bostadsområden som helt enkelt har mycket att erbjuda. Ett bra exempel på ett sådan område är där BRABO-husen i Haga Norra, Solna uppförs. Där det inte bara planeras för bostäder, utan också för restauranggator och annat som skapar en större livskvalité. Och då inte bara för de tusentals nya som med tiden kommer bosätta sig där, utan även för de som bott där i många år. BRABO-husen utvecklas också med hänsyn till vår samtids nya behov. Till exempel så är gemensamma ytor som co-workingspace och gym drag som ter sig helt rätt i tiden.
Foto nedan: På en strand i Mariefred växer nya samhället Lilleby fram. Läs mer om det här.
Att huvudstaden Stockholm är en stad i ständig utveckling behöver man som boende där bara gå utanför sin port för att få en påminnelse om. Här har helt nya stadsdelar tillkommit eller starkt utvecklats de senaste åren med en bostadsutveckling som verkar pågå med en explosiv fart. Bland annat har Torsplan i nordvästra delen av Vasastaden i Stockholm fått tillskott av en rad helt nya fastigheter. Där t.ex. de fascinerande norra tornen hör till några av de mest uppmärksammade projekten. Det som tidigare var ett gammalt järnvägsspår är idag ett levande kvarter med bostäder, restauranger, caféer och butiker.
Även i Helsingborg har t.ex. Oceanhamnen plötsligt blivit en av stadens mest attraktiva platser att bosätta sig på. Där närheten till vattnet och fenomenal utsikt är några av de faktorer som gör bostäderna här attraktiva. Nyproduktion ska dock inte ses som något storstadsfenomen. I en del mindre städer i Sverige så är det faktiskt fler nyproduktionsbostäder till salu just nu än successionsbostäder. Helt klart är inte svenskarnas intresse för nyproduktion på långa vägar mättat ännu.
Foto nedan: BRABO i Solna är ett livsstilsboende i framkant. Läs mer om det här
Även den som är en van bostadsspekulant kan däremot ha nytta av att läsa på lite extra om just nyproduktion innan man slår till. Visst finns det klara fördelar men om man inte vet vad som gäller kan köp av nyproduktion komma med tråkiga överraskningar. Det finns nämligen en hel del skillnader mellan att köpa en bostad som någon redan bott i och en som är helt nyproducerad. Att köpa nyproducerat kräver inte bara en helt annan planering, själva betalningsprocessen skiljer sig också från den när man köper en ’vanlig’ bostad.
Vi sammanställde några vanligt förekommande frågor som vi får och vill ha svar på och skickade till Dennis Lantz på Fantastic Frank. Just nyproduktion är något som Dennis behärskar väl då han är en av totalt tre mäklare som ansvarar för förmedlingen av bostäderna i uppmärksammade BRABO-husen i Haga Norra. Här är våra frågor och de svar som Dennis gav oss. Bland annat fick vi också veta vilka trender som han ser på nyproduktionsmarknaden.
Foto nedan: Dennis Lantz, mäklare Fantastic Frank
Vilka är de största skillnaderna mellan att köpa nyproduktion och en bostad som någon redan bott i?
Den största skillnaden är att man som sagt blir den första ägaren och därmed kan vara säker på att man får en bostad i bästa tänkbara skick. Alla eventuella fel eller brister som man själv inte orsakat bostaden kommer dessutom åtgärdas av byggherren kostnadsfritt under garantitiden.
Vilka detaljer i bostaden brukar man kunna påverka när man köper nyproduktion? Kan man t.ex. få välja materialval?
– Ibland har man möjlighet att göra tillval till en nyproduktion mot en extra kostnad. Exempel på tillval kan vara byte av golv, ändra väggfärg, byta ut vitvaror eller köksluckor. Vissa tillval är ibland kostnadsfria.
– Möjlighet att göra vissa tillval skiljer sig ofta mellan olika nybyggnadsprojekt men kostar i regel ofta extra i de fall man kan göra tillval.
– I Haga Norra kv6 som BRABO utvecklar har byggherren använt sig av väldigt genomtänkta färger och högkvalitativa materialval redan från början istället för att erbjuda tillval.
Vilka är de största fördelarna med att köpa nyproduktion? Jämfört med successionsbostäder.
-Vid nyproduktion gäller fast pris, till skillnad från successionsbostäder där budgivning är det vanliga. Man får därför mer trygghet i att man på förhand vet hur mycket man kommer få betala för lägenheten.
– Man får en väldigt ny och fräsch bostad eftersom ingen har bott där tidigare.
– Man får en längre och bättre planeringshorisont, exempelvis till att planera försäljning av sin nuvarande bostad.
-Man kan vara säker på att det inte kommer finnas några fel som orsakats av en tidigare ägare och därmed slipper en massa jobbiga eventuella tvister med denna. Eventuella fel i en nyproduktion åtgärdas och bekostas av byggherren under garantitiden.
Finns det några nackdelar med att köpa nyproduktion?
– Tiden mellan köp av nyproduktion och tillträde är längre gentemot successionsbostäder vilket gör att man får vänta längre innan man får flytta in i sin nya bostad. Den långa väntan gör det däremot extra skönt när man tillslut får nycklarna.
– Nyproduktion har i regel högre belåning/m2 vilket innebär att månadsavgiften kan vara högre än för successionsbostäder. Det kan däremot vara bra att ställa det i paritet mot underhållskostnader som i regel är högre för successionsbostäder, vilket kan påverka deras avgifter negativt.
– Alla fastigheter har olika förutsättningar vilket gör att det kan vara skillnader.
– Vid nyproduktion finns ofta nyckeltal initialt, som sedan bildar grunden till en kostnadskalkyl och en ekonomisk plan. I den ekonomiska planen kan man klart och tydligt kan se föreningens utveckling under de kommande åren. Det är viktigt att titta på de lån/den belåningsgrad som föreningen har och den beräknade räntan. I den ekonomiska planen anges t.ex. hur avgiften kommer se ut under de kommande åren och det görs också ekonomisk prognos och kassaflöde över tiden givet vissa förutsättningar. Det är till slut den sittande styrelsen som fattar beslut om föreningens ekonomi.Vad behöver man tänka på när man köper nyproduktion? Vilka är de viktigaste sakerna att ha i åtanke?
– Det viktigaste är att kolla upp sina möjligheter till lån och att man har stabila inkomster över tid så att man känner sig trygg i att man kan finansiera köpet.
– Det är också viktigt att läsa igenom allt material som finns tillgänglig så att man vet vad det är man köper. Alla frågor man känner sig osäker på rekommenderar jag att ta upp med mäklaren som finns där för att hjälpa på bästa möjliga sätt.
– Jag rekommenderar också att man besöker visningslägenhet och området där den nya bostaden byggs om man inte känner till det sedan innan, för att skapa sig en så bra bild som möjligt.
– Om det är ett helt nytt område som byggs får man räkna med att det kan vara byggarbetsplats runtomkring en tid framöver vilket såklart kan medföra en del ljud och buller.Hur går betalningsprocessen till när man köper nyproduktion? Hur behöver man planera för betalningen?
Detta kan skilja sig mellan olika byggföretag men består ofta av 4 steg:
1. Bokning. Detta sker ofta relativt tidigt i processen och man får i samband med det erlägga en förhållandevis låg summa. Vid detta avtal är man ännu inte bunden av köpet men riskerar att förlora en del av den inbetalda summan om man sedan ångrar sig. Det kan vara bra att göra preliminära lånelöftesansökningar hos bank för att se hur möjligheterna till lån ser ut.
2. Förhandsavtal, vilket är ett juridiskt bindande avtal. Om något inträffar som gör att man inte vill/kan flytta in i lägenheten inför tillträdet så kan man, efter tecknande av upplåtelseavtal, sälja lägenheten vidare. Man måste dock fortfarande fullfölja avtalet gentemot föreningen.
3. Upplåtelseavtal. Detta tecknas i regel 3-6 månader innan tillträdet och är ett bindande avtal till att slutföra köpet. Till upplåtelseavtalet ska man ha lånelöfte klart hos bank och erlägger i samband med kontraktskrivning 10% av köpeskillingen i handpenning, ofta med avdrag för det man redan har betalat in vid boknings – eller förhandsavtal. Till ett bolån behöver man alltid minst 15% kontantinsats och är inte samma sak som handpenning (som är en delbetalning). Många banker erbjuder möjligheten att ta ett lån för handpenningen.
4. Tillträde. Vid tillträde erläggs resterande belopp av köpeskillingen, vilket bankerna numera främst sköter digitalt. Det mesta är redan klart vid detta steg och finns alltså inget särskilt att tänka på. När betalning skett får man nycklar till sin nya bostad och kan börja flytta in.
• Det finns ofta ett bättre helhetstänk som sträcker sig bortom den nyproducerade byggnaden – exempelvis en ny stadsdel, grönområden, butiker och annan service i området. Ofta planerar man också för goda kommunikationer i närområdet
• God kvalité på material- och produktval, ofta miljövänligt.
• Nyproduktion har ofta någon form av miljöcertifiering vilket ger rabatt på bolånet.Vem ansvarar för att besiktiga bostaden innan inflyttning?
Vid nyproduktion bjuds man in till besiktning där man går igenom hela bostaden och noterar eventuella fel och brister, man behöver alltså inte bekosta en egen besiktning. Ansvariga parter är bostadsrättsföreningen och en besiktningsman.
Nej, vanligtvis inte. Undantaget är om man finansierar köpet helt kontant.Om man har bokat en nyproduktion men får ändrade ekonomiska förutsättningar längs vägen, vilka möjligheter har man till att återkalla sitt köp?
Om något inträffar som gör att man inte vill/kan flytta in i lägenheten inför tillträdet så kan man, efter tecknande av upplåtelseavtal, sälja lägenheten vidare. Man måste dock fortfarande fullfölja avtalet gentemot föreningen. I praktiken innebär det att man kan tillträda och frånträda den nya lägenheten samma dag.Finns det några extra kostnader som man behöver vara förberedd på när man köper nyproduktion?
Det finns tydligt reglerat vad som ingår i köpet och vad man kommer betala. Det som tillkommer är driftkostnader som inte ingår i avgiften, exempelvis varmvatten, el eller TV/bredband. Det kan skilja sig mellan olika nybyggnadsprojekt vad som ingår och inte ingår i avgiften. Det är därför viktigt att läsa igenom allt material så att man får en bra förståelse för vad som ingår och vad som kommer tillkomma.Vad betyder det att köpa äganderätt av nyproduktionsbostad? Vad är skillnaden mellan det och att äga bostaden? Vad finns det för fördelar med äganderätt?– Bostadsrätt är den absolut vanligaste upplåtelseformen vid nyproduktion och innebär att man tekniskt sett köper en andel i föreningen som sedan upplåter rätten att på obestämd tid bo i en specifik bostad. Vid en upplåten bostadsrätt ”äger” man inte själva bostaden men ansvarar för allt inom väggarna. Exakt var ansvarsgränsen går finns bra beskrivet hos andra källor och jag rekommenderar att man skapar sig en uppfattning om det.
– Att köpa bostadsrätt innebär att man får göra vissa förändringar med bostaden som man vill, exempelvis sätta upp tavlor eller måla om. För större arbeten som att riva vägg, renovera badrum eller liknande krävs tillstånd från styrelsen. I en bostadsrätt måste du också följa föreningens stadgar och övriga regler. Det kan exempelvis handla om att det krävs tillstånd för att hyra ut i andra hand och att inte föra oväsen efter vissa klockslag.
– En ägarlägenhet innebär att man som boende äger sin egen bostad, som utgör en egen fastighet. Fördelarna är många med denna typ av upplåtelseform – exempelvis låga fasta kostnader, full äganderätt med fri överlåtelse, fri pantsättning, fri uthyrning och köp av juridisk person godkänns. En viktig skillnad är att en bostadsrätt räknas som lös egendom, medan en ägarlägenhet räknas som fast egendom vilket medför att det är andra lagar som gäller.